深圳房地产律师张茂荣：“三年保值回购”——绿景地产给购房者画

深圳房地产律师张茂荣：

“三年保值回购”——绿景地产给购房者画的一张大饼

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

楼市低谷，热闹不断，先是中介大规模关铺，后是2008年降价维权事件重演，近日又爆出深圳龙华新盘绿景香颂推出“三年保值回购计划”，即2014年12月3日业主有权申请发展商按合同价回购所售物业（税费各自承担），更有媒体将其解读为“这意味着购房业主不但可以避免房产缩水只赚不赔，三年时间里，还可以免费入住”，果真会有这么好的事情吗？是营销噱头还是惠民之举？

笔者认为：回购的高成本决定了购房者基本不可能申请，“三年保值回购”不过是发展商给购房者画的一张中看不中吃的大饼。

回购的法律含义是指发展商从购房者手中买回所售房屋，其本质属于二手房交易，购房者需要缴纳买入新房、卖出旧房两次的税费，购买一手新房需缴纳1.5%至3%的契税、卖出旧房需要缴纳5.6%的营业税及附加，同时还需支付三年的供楼贷款利息（三年期贷款基准利率为6.65%），并丧失定金、首付利息（三年期整存整取为5%），仅上述费用便已接近房价的15%，再加上赎楼罚息、担保费、装修费、两次印花税、两次交易服务费、城市建设维护税等，初步计算回购成本或达房价的20%左右，以一套房子150万计算，申请回购成本在30万元！这还不包括购房者明年入伙装修，入住不久再折腾搬出的其他隐形损失（比如家私折旧）。

发展商之所以敢逆市而为出此举措的另一个原因是虽然国家持续调控打压楼市，但房地产支柱产业地位尚未动摇，土地财政政策尚无变化、城市化进程尚在进行，持续通胀的事实没有改变，所以房价仍然是短期震荡，长期看涨，最差也是滞涨，而在回购成本近成交价20%的情况下，只有房价暴跌20%以上时购房者才会考虑申请回购，而且是三年之后！

鉴于以上实际情况，笔者估计发展商不会将巨额售楼款冻结预备三年后回购，购房者也不会当真，绿景地产此举更大意义上只是一个营销策略，而不具可操作性。