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深圳房产律师张茂荣：【深圳中院】未通过规划验收不能交房！

2012-11-06 16:06:34 来源：深圳房地产律师张茂荣

深圳房产律师：【深圳中院】未通过规划验收不能交房！

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

关于一手房交付条件是否包含规划验收存在很大争议：认为不需要规划验收一方理由是买卖双方签订《房地产买卖合同》约定的交付条件只是竣工验收，并未提规划验收之事，《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》亦没有要求申请竣工验收备案必须出具规划验收文件;认为必须取得规划验收的一方认为商品房交付不但要符合合同约定还必须同时符合法律规定，不但要符合《建筑法》而且还要符合《城乡规划法》的强制性规定，未取得规划验收不能交房。

本律师多年来一直坚持后者的观点，并在龙岗某楼盘通过竣工验收未通过规划验收，龙岗法院认为不符合交房条件，判决开发商赔偿购房者违约金至通过规划验收止，而深圳仲裁委认为符合交房条件，驳回购房者该期间违约金请求时，撰写博文《未通过规划验收可否交房？深圳仲裁委PK龙岗法院！》（简称《未》文）http://blog.soufun.com/10695734/15472883/articledetail.htm ，全方面阐述了因何龙岗法院判决正确，深圳仲裁委裁决错误。文章一出，立即引来网友围观，同行颜宇丹律师留言对本律师观点表示质疑，罗琳芝律师则全面否定本律师观点，力挺深圳仲裁委。

2012年6月26日广东省高级人民法院发布《全省民事审判工作会议纪要》（〔2012〕240号），其中第6条规定“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理;如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。......”，即：房屋交付必须同时符合《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定，否则交付约定和交付行为均属无效，那种认为只要符合《建筑法》通过竣工验收即可交房的观点是错误的，即便如此仍然有部分同行不予认同！

近日《未》文所提诉讼案件二审终结，深圳市中级人民法院经审理认为（判决原文）：双方的合同虽然没有明确约定交付的房屋必须取得规划验收合格证，但根据相关法律规定，建筑工程必须经规划验收合格，才能投入使用。上诉人（开发商）交付的房屋未经规划验收合格，不能投入使用。其交付行为即违反了法律规定，也不符合房屋买卖合同的目的，不能视为全面履行了交楼义务。二审判决驳回上诉，维持原判。

至此房屋交付必须通过规划验收不但已有《城乡规划法》规定、广东省高院《会议纪要》精神，更有深圳两级法院司法判例为证，已是不争事实。

律师说法：

1、民事行为必须同时符合合同约定和相关法律强制性规定本是一个众所周知的基本常识，不知道为什么如此多的法律人，甚至案件仲裁机构也能搞错？！

2、《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》（深建字〔2003〕63号）取消申请竣工验收备案必须提供规划部门出具的《深圳市建筑工程规划验收合格证》违反了《城乡规划法》的强制性规定，本律师已撰写提案《关于尽快修正<深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法>的建议》递交深圳市住建局修正。

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