深圳房地产律师：深圳市城市更新办法搅浑深圳楼市！

深圳房地产律师：

深圳市城市更新办法搅浑深圳楼市！

——兼谈炒准拆迁房（实为准拆除房）的法律风险

▇ 深圳房地产律师张茂荣

深圳楼市怪现象：

继2007年的疯狂后，深圳楼市经过2008年的暴跌，2009年的再度疯狂，在2010年元月嘎然而止并再度进入下行通道，降价预期增强，退房现象重现，成交量骤跌，房价摇摇欲坠……

正当人们节前还在讨论房价是否会进一步下跌、退房潮是否会出现的时候，春节刚过一股势不可挡的拆迁房热迅速崛起，准拆迁房房价逆市暴涨，部分楼盘准拆迁房一个月单价涨幅过万元！

拆迁传闻导致陈旧的二手房房价严重背离了其市场价值，而这一切都是《深圳市城市更新办法》惹的祸——城市更新作为一股地产新力量再度搅浑了本已浮躁的深圳楼市！

城市更新VS拆迁条例

2009年12月1日起施行的《深圳市城市更新办法》中规定的城市更新包括综合整治类、功能改变类和拆除重建类三类，目前暴涨的准拆迁房均系传闻的拆除重建类更新房屋。

作为专业房地产律师，本律师对《深圳市城市更新办法》中的出台是十分赞赏的，认为这是全国拆迁暴力悲剧不断的情况下深圳的一个创举，它改变了《城市房屋拆迁管理条例》中政府主导拆迁、先发布拆迁公告决定拆迁后协商补偿、协商不成由政府裁决、不服裁决诉讼期间不影响强拆的野蛮规定，实行了拆迁重建主体的多元化（可以由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施）及更新自愿原则（同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意），改被迫拆迁为自愿拆除，变先决定拆迁后协商补偿为先协商补偿后确定拆与不拆，更加尊重了业主的物权，绕开了国有土地使用权的“招”、“拍”、“挂”程序，避免了地王的产生，是中国立法的一大进步，值得在全国范围内弘扬推广。

律师说法：准拆迁房不可赌

准拆迁房身价暴涨引发了媒体的强烈关注，上周四（3月18日）新.浪.网邀请本律师（房地产法律专家）、资深价值投资者邹建民（房地产投资专家）、深职院房地产研究所所长邓志旺（房地产政策专家）分别从法律、投资、政策的角度对此现象予以剖析，并提出“深圳城市更新，拆除来的机会还是风险”的疑问;昨日（3月22日）深圳电视台第一现场记者就该现象又采访本律师，今日（3月23日）深圳商报记者再次采访。本律师认为：准拆迁房不可赌，高价购买准拆迁房等待更新后升值风险极大，主要表现在：

1、根据《深圳市城市更新办法》第34条的规定，拆除重建业主共有楼盘的，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并经政府审批同意。目前炒作的拆迁房大多处于开发商与业主协商征集意见阶段（这也正是本律师称之为准拆迁房而非拆迁房的原因），是否能够顺利拆除重建尚不确定，部分拆迁传闻甚至是中介、开发商、投资客为谋取自身利益恶意串通放出的谣言、制造的假象！不要认为有家开发商在小区拉个横幅后房屋一定就会被拆，一旦高价购买了虚假传闻的拆迁房而又无法拆迁，损失无法估量。

2、即使最终确定拆除重建，因各个业主的想法各不相同，协商过程所需时间无法预料，加之一个楼盘从拆除到建成历时多年，时间跨度长，不可预料因素多，政策、房价变化大，不排除期间受托开发商资金链断裂烂尾的可能;

3、由于尚处协商阶段，与开发商的合作改造方案尚未达成一致意见，房屋拆除后是否能达到回报预期尚未可知;

4、高价购买准拆迁房最大的风险在于由于城市更新属于权利主体（全体业主）的自行改造（合作开发商只是受全体业主委托），《深圳市城市更新办法》第40条明确规定了实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，即：政府不再过问权利人主体内部纠纷，更不会强拆，由此造成的结果是少数拒不同意改造方案业主的诉求无有效途径解决，在出现钉子户时，可能导致拆除重建的遥遥无期！（《城市拆迁管理条例》明确规定业主诉讼期间可以强拆尚出现2007年重庆吴萍、2008年上海潘蓉、2009年成都靳清湖等誓死保卫家园的钉子户，更何况没有法律强制力的自行改造，一旦出现更新钉子户并诉诸法律，一审、二审、执行.....可能会拖死其他业主和合作开发商！）

鉴于以上诸多风险的客观存在，估计聪明的投资客只会炒短线（低价买入高价卖出），绝不会拉长线等候拆除重建后的升值，提醒网友千万不要做准拆迁房的最后接棒者！

相关链接：

《深圳市城市更新办法》全文：http://fzj.sz.gov.cn/g211.asp

《城市房屋拆迁管理条例》全文：http://www.chinacourt.org/flwk/show.php?file_id=37561&key=%B3%C7%CA%D0%B7%BF%CE%DD%B2%F0%C7%A8%B9%DC%C0%ED%CC%F5%C0%FD

凤凰卫视：城市房屋管理条例，拆！：http://news.ifeng.com/opinion/topic/chaiqiantiaoli/