深圳二手房律师团：深圳罗湖、南山法院二手房判决再度打架！

深圳二手房律师团：

深圳罗湖、南山法院二手房判决再度打架！

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

前言：深圳巴掌大点地方，一个中级法院，六个区法院，两个仲裁委，由于法官、仲裁员对法律的理解不一致，导致案件裁决标准不一，同案不同判现象层出不穷，由此造成的结果是司法权威丧失殆尽，当事人打官司如赌博，没有经验的律师靠运气，负有经验的律师选择性诉讼……

矛盾案例：

1、南山法院案：2009年1月7日，经深圳市海王房地产经纪有限公司居间介绍，买方余小姐与业主覃小姐签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，以109万元购买覃小姐南山区光彩山居岁月家园某房屋，合同约定付款方式为定金2万元（托管于海王地产），1月21日前监管首期款19.8万元，余款按揭支付;覃小姐于签约后3日内出具全权委托公证给担保公司融资赎楼，双方于赎楼完毕且银行出具按揭承诺后3日内办理过户手续，任何一方违约导致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求违约方按房地产总价款20%支付违约金，合同对其他相关事宜亦进行了详细约定。

1月9日覃小姐签收于小姐定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，导致合同无法继续履行。2月14日余小姐委托本律师致函覃小姐督促其履约，覃小姐不予理睬。3月9日余小姐委托本律师代理诉讼并要求与对方调解以到达购房目的，覃小姐故意拖延时间，一方面见面调解，另一方面以更高的价格将涉案房屋一房两卖给了案外人（余小姐为购房轻信对方，没有采纳本律师先保全再调解的建议）！

南山法院审理后判决：1、覃小姐支付余小姐违约金21.8万元（成交价109万的20%）;2、覃小姐返还余小姐已付定金2万元。全部诉讼费用由覃小姐承担。判决后覃小姐不服提起上诉，深圳中级法院二审维持原判。

2、罗湖法院案：2009年6月14日，经深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间介绍，买方邓先生与业主富小姐公证受托人签订《房地产买卖合同》，以64.5万元购买富小姐罗湖区宝岗路田心大厦某房屋，合同约定付款方式为定金2万元（托管于世华地产），5日内监管首期款11万元，余款按揭支付;富小姐出具全权委托公证给担保公司融资赎楼，双方于赎楼完毕且银行出具按揭承诺后3日内办理过户手续，任何一方违约导致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求违约方按房地产总价款20%支付违约金，合同对其他相关事宜亦进行了详细约定。

合同签订后邓先生如约支付了定金、监管了首期款并取得了52万元的银行按揭承诺，但因房价上涨及受托人涉嫌炒房，富小姐中途终止了担保公司的委托赎楼并拒绝履行合同，邓先生遂委托本律师提起诉讼，要求富小姐支付违约金12.9万元并返还定金2万元。

罗湖法院审理后认为：富小姐的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任，邓先生有权要求其返还已付定金并支付违约金，“但合同约定的违约金为房产实际成交价的20%，违约金约定的数额过高，且原告（邓先生）没有提交被告（富小姐）违约造成的实际损失的证据材料，因此从公平原则出发，本院依法对违约金的数额予以适当减少，被告应向原告支付违约金2万元”！罗湖法院判决：1、富小姐支付邓先生违约金2万元;2、世华地产返还邓先生定金2万元。诉讼费由双方共同负担。判决后邓先生已委托本律师向深圳中级法院提起上诉，案件尚在审理中。

律师说法：

1、深圳法院审判混乱，二手房案件审判之混乱程度尤为严重，作为深圳二手房律师团首席律师，本律师早在2007年11月就根据自己的感受撰写博文《裁决标准不一，部分判官外行，打二手房官司有时如赌博！》，建议办案法官、仲裁员加强业务学习，熟知二手房交易流程及法律关系，并出台统一的二手房审判指导意见;2008年2月29日，本律师再度撰写博文《深圳二手房纠纷审判之混乱江湖》，认为定纷止争，保护当事人合法权益是人民法院的职责，面对大量出现的深圳二手房纠纷，法院应当尽快统一认识，不能再视当事人权益为儿戏！本律师持之以恒的呼吁引发南方都市报的关注，2008年国际消费者权益保护日，南方都市报黄金楼市315维权专题用两个整版报道《二手房交易纠纷审判标准不一，维权难处多》，例举了本律师总结的四大焦点问题，附带八个同案不同判的案例，并刊登本律师“出台二手房纠纷审理细则，统一法律适用标准”的呼吁建议，以期引起审判机关的关注。遗憾的是，本律师的呼吁并没有引起法院系统的足够重视，深圳法院系统对混乱的审判局面仍旧熟视无睹，同案不同判的情况仍在继续上演！

2、本文中两院判决的矛盾之处：a、南山法院案中的业主覃小姐签约后不到一周毁约，买方尚未监管首期款，亦未申请银行按揭承诺，房价变化尚不算很大的情况下，法院都判业主按双方合同约定实际成交价20%支付买方违约金，而罗湖法院案中买方义务已经全部履行完毕，房价已大幅上涨，法院却“从公平原则出发”，将双方约定的20%违约金“适当”降低到定金同等数额2万元（调整幅度高达85%），不知道罗湖法院认定违约金过高的依据是什么！b、同样是定金托管在中介，南山法院判决业主返还，罗湖法院判决中介返还！

3、对违约金是否过高应当由违约方承担举证责任，而不是守约方承担举证责任。根据谁主张谁举证的举证原则，作为违约方如果认为违约金过高应当举证证明违约金过高的事实，罗湖法院颠倒举证责任，认为守约方没有举证损失的多少，将违约方12.9万元的违约金大幅降低至2万元显属举证责任配置错误，有违打击恶意毁约、保护守约方、维护司法尊严、实现社会公平和正义的法制精神！（守约方递交有明确违约责任条款的合同及违约方毁约证明后已经完成了举证责任，在交易双方均没有提供证据证明守约方损失多少的情况下，应视为违约方举证不能，需全额承担约定违约金，以实现违约金的惩罚功能）

4、即使法律、司法解释对违约金是否过高的举证责任规定不明确，法院也应当履行释明义务，向当事人双方释明应由哪方对违约金是否超过违约损失承担举证责任。如释明由守约方举证，守约方完全可以委托评估机构对涉案房屋升值差额予以评估，以确定实际损失的多少，而罗湖法院的举证通知书中并没有对此予以释明，其不但不释明，而且直接以邓先生没有递交富小姐违约造成其实际损失的证据材料判决富小姐支付与定金同等数额的违约金2万元错误。

5、2009年房价上涨幅度之大众人皆知，涉案房屋闭眼猜也不止升值2万元，罗湖判决名曰从公平原则出发，却做出即便是普通百姓都能看出的极端不公平的判决，判决结果无疑是在打击守约方，鼓励毁约行为！

6、强烈建议借行政大部制改制之机启动深圳法院大部制改革，即：合并深圳六区法院为深圳市基层人民法院，改现有各区法院为深圳市基层法院派出法庭，统一司法裁量标准，减少判决矛盾，维护法律的权威性和严肃性！

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