深圳房地产律师：中国高房价的法制形成原因

法眼看楼市——

深圳房地产律师：

中国高房价的法制形成原因

▇ 深圳房地产律师张茂荣

2010年4月28日下午，本律师应邀参加了深圳律师协会《深圳律师》编辑部主持召开的“圆桌会议”中国高房价论坛，会议主题为“高房价成因及法律缺失”，应邀参加的资深房地产律师还有广东广和律师事务所兰天律师、上海市建纬律师事务所深圳分所贺倩明律师、广东华商律师事务所郭维律师、广东联建律师事务所王劲松律师，同时到会的有南方都市报、南方日报、广州日报、法人杂志社等相关媒体。

同《房价走势定律》所言一样，本律师认为一座城市房价的变化主要取决于国家政策、投资客（含炒房客）、供需关系三个方面，并体现于违约主体（业主毁约还是买方毁约）、交易纠纷量和成交量价的变化。高房价形成同时与中国现有的房地产法律制度有关，现就此部分发言形成文字与网友交流。

本律师认为影响中国高房价的法制原因主要体现在三个方面：

一、《宪法》、《房地产管理法》规定的中国土地两元化制度

中国根本大法《宪法》第十条明确规定了中国土地国家所有与集体所有两元制，《房地产管理法》进一步规定建设用地必须使用国有土地，集体土地必须先行经过国有化的“变性”方可进行开发建设，由此导致的结果是小产权房因违法而被法律明文禁止，而集体土地的“变性”过程即是政府从农民手中低价买入土地再高价卖给开发商的过程，土地财政由此产生。政府完全可以考虑尝试在城市周边放开小产权房，以达到稀释商品房比例，平抑房价的目的。

二、现有土地招拍挂制度

诞生于深圳的国有土地招拍挂制度是中国土地两元化的直接结果，其动力在于土地财政政策。政府为了获取高额地价，以立法的形式明确了“资金为王”的土地交易游戏规则，由此导致楼面地价的节节攀升，地王的频频出现，地价推高房价的事实不可否认！而据媒体报道，北京方面已经意识到了“资金为王”的严重弊端，并尝试停止“价高者得”的出让制度，开始试图通过规模、信用、实力、资金等因素综合来评定土地受让方。

三、现有的商品房预售制度

“捂盘惜售”被认为是开发商推高房价的主要手段，近几年来打击开发商捂盘惜售的呼声越来越高，2009年12月27日温总理在接受新华社专访时更是将其上升到违法犯罪高度（强调：“要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为”），但是迄今为止尚无任何一部法律规定捂盘惜售违法！开发商捂盘惜售的根源在于我国的商品房预售制度，《商品房预售管理办法》仅规定了预售商品房的条件，目的是为了防止开发商非法融资圈钱，却没有想到房价暴涨情况下开发商“拒钱惜售”的情况。要打击开发商捂盘惜售等预售环节的“违规”行为，必须通过修改现有预售制度，做到有法可依方可。

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