深圳房地产律师：双拼房实为两套房，买卖需谨慎！

深圳房地产律师：

双拼房实为两套房，买卖需谨慎！

▇ 深圳房地产律师张茂荣

真实案例：

经深圳某中介公司居间介绍，2009年12月27日徐先生夫妇分别与业主李先生签订《房产买卖合约》，以各140万，总价280万购买李先生所有深圳市福田区某小区相邻双拼房，合同约定签约时支付定金10万元（每套各5万），卖方10日内做全权委托公证给担保公司融资赎楼，50日内（2010年2月16日之前）赎出楼，买方于2010年3月31日前监管首期款（每套各28万元，包括购房定金），余款按揭支付。双方同时在备注条款中约定：①因政策原因贷款无法贷到八成买方须向卖方购任意一套，同时扣除定金10万元，买方须再付给卖方130万;②此（另一）合同自动取消，双方互不追究任何责任，但合同并没有就买方仅购一套需要对两房共用客厅及门前花园的隔离还原事宜予以约定。

合同签订后，买方如约支付卖方定金10万元，后经咨询银行得知，因双拼房本质仍属于两套房，根据以家庭为核算单位的国家二套房贷政策，徐先生夫妇根本无法做到双拼房总价的八成贷款。2010年3月26日买方委托本律师致函卖方：①买方决定购买双拼房其中一套，放弃另一套，已付两房定金全部视为决定购买的一套购房定金，另一套《房产买卖合同》自动解除;②请于5日内对双拼房共用客厅及门前花园予以隔离还原，并保证隔离后的房屋面积与其房地产证一致，隔离费用由卖方承担;③卖方逾期赎楼已构成违约，请务必于2010年3月31日前完成买方所购房屋的赎楼义务;④在卖方完完成赎楼并将双拼房隔离还原之前，买方的首期款监管义务相应顺延。

接函后，2010年3月30日卖方通过中介公司主动找买方协商，最终双方达成协议：两份合同均予以解除不再履行。

律师说法：

1、双拼房是“90/70政策”（ 2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）的产物，是开发商规避政策开发建设大户型房屋的手段，即：在设计时便将相邻两套房做特殊设计，两套同时出售，购房者购买后可以打通成为一大套，但本质仍属于两套房，有两个购房合同，两个房地产证;

2、买方购买双拼房等于同时购买了两套房，根据2010年1月7日国务院办公厅国办发〔2010〕4号《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》文件“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”的要求，购买双拼房根本不可能按总价做到八成贷款。购房者购买双拼房时务必要予以重视，以免按揭不成导致违约赔偿！

3、买卖双方应当在购房合同中，对仅能购买双拼房中一套的情况下双拼房的隔离还原事宜予以明确规定，如无特别约定一般应视为卖方的义务，对卖方十分不利。

4、买卖合同中业主完成赎楼的义务最起码应约定在买方监管首期款之后，否则极容易导致赎楼完成后由于各种原因买方不能购买的情况，给卖方造成惨重损失（本案中就是卖方赎楼义务在前，买方监管首期款义务在后，卖方不完成赎楼构成违约，先赎楼又担心买方不能顺利购买）。