深圳房地产律师：《婚姻法解释三》催生加名潮，深圳准夫妻望税兴

深圳房地产律师：《婚姻法解释三》催生加名潮，深圳准夫妻望税兴叹！

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

《婚姻法解释三》功效不断发酵，近日有媒体报道《解释三》催生了婚前房产加名潮，而南京市则“趁火打劫”收取3%的加名费（名曰契税，此前则不收取该税），南京地税局财产行为税处则表示“不缴税的情况随着政策的变化而发生改变。刚刚出台《婚姻法解释(三)》明确提出，婚前房屋谁付的钱，离婚后房子归谁，这条政策的出台，结果引发了对于婚前房屋产权确认的高潮”。

昨日（2011年8月24日）深圳电视台第一现场记者就此采访笔者深圳的情况，笔者认为：深圳尚未见加名潮出现，原因可能在于加名税费过高所致！

过往深圳婚前房产加名方式及税费情况：买卖或赠与

有别于南京市，深圳从来就没有过免费的婚前加名午餐！目前深圳婚前房屋加名属于转移登记（婚后买房加名属于变更登记），主要通过买卖或赠与两种方式进行。

买卖即将房屋之一半产权卖予未婚另一方，所需税费与陌生人之间的房屋买卖无异。2011年7月11日前还可按原登记价的50%过户，从而规避个人所得税，其后根据深圳市地方税务局深地税告〔2011〕5号文件《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》，申报交易价明显偏低且无正当理由的存量房（二手房），实行按计税参考价格核定计征各项税款，其中个人所得税普通住宅将按核定价1%征税，非普通住宅税率是1.5%，自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征。即：只要是五年以内非家庭唯一住房，必然要缴纳至少评估价1%的个税、5.6%的营业税和1%的契税，另加登记费等费用，即便是按一半产权计算也要缴纳到房屋总值4%左右的税费，以深圳一般一套房150万计算，加名费用在6万左右！如系非普通住房或非家庭唯一住房，契税还要增加0.5-2%（婚后买房加配偶名因属变更登记只需缴纳50元登记费和5元贴花即可）！！

通过赠与方式过户可以不用缴纳交易税，但必须交纳受益额2%的公证费，貌似比买卖合算，但又面临着另行转让时受赠全额20%个人所得税、5.6%营业税、最低1%契税等高额税费，可谓躲得了初一躲不了十五，算起来还不一定有买卖过户实惠！

婚前房产加名的另一个障碍：赎楼

阻碍准夫妻婚前房产加名的重要原因还远不止税费这么简单，无论是通过买卖或赠与方式加名都必须先赎楼，即还清银行贷款，而由于深圳房价高企，婚前一方买的房子基本上处于高按揭状态，首先要找担保公司融资赎楼，由此又要产生一笔高额的赎楼担保费用，即便如此担保公司也未必愿意为其担保赎楼，因为赎楼加名后可能面临着无法再按揭，从而导致担保公司的赎楼贷款无法偿还！而即便能够重新贷款也面临了算二套房贷、首付、利率不比之前等诸多问题！！

通过以上分析可以看出，重重阻力下，如《诗经.秦风》所言，深圳准夫妻婚前房产加名无异于“蒹葭苍苍，白露为霜。所谓伊人，在水一方。溯洄从之，道阻且长，溯游从之，宛在水中央……”，伊人虽美，却遥不可及，只能望税兴叹！

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广东信荣律师事务所主任、深圳二手房律师团首席律师、深圳地产草根思想家张茂荣

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