深圳房地产律师张茂荣：【焦点关注】广东高院提审深圳阴阳合同案

深圳房地产律师张茂荣：

【焦点关注】广东高院提审深圳阴阳合同案

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

前言：2012年春节前夕，接到了广东省高级人民法院对深圳市中级人民法院再审阴阳合同案的提审《裁定书》，这是本律师代理买方沈先生起诉业主违约历时四年的第二次再审，其重大意义在于或确认深圳法院多年来关于“阴阳合同中税费约定不一致导致合同无法履行任何一方均无需承担违约责任”即“业主借阴阳合同毁约合法”的观点错误，也即深圳法院此类判决的正确性全部存疑！

第一回：罗湖法院一审：买方败诉

经某中介公司居间介绍，2008年5月18日买方沈某与卖方吴某签订《二手房买卖合同》，以70万元购买吴某深圳市罗湖区某房屋，后因房价上涨卖方毁约不卖，同年7月买方起诉至罗湖法院，要求解约索赔违约金10.5万元（成交价的15%）。庭审中卖方辩称自己是香港居民，一向严格守法，合同有阴阳合同条款，属违法无效合同，不同意赔偿。罗湖法院一审认为“原告与被告签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。对于成交价款原告与被告约定的登记价低于实际成交价，其目的在于逃避相应的税费，该条款无效。由于价格条款无效，对于交易价格视为原告与被告没有约定，因此而解除合同原告与被告均有责任。综上，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持”，2008年8月27日判决驳回买方索赔诉讼请求。

第二回：深圳中院二审：买方再败

买方不服，以双方约定的70万元成交价明确，诉前卖方从未就阴阳合同条款发生争议，自身无过错，一审法院既然认定合同有效，卖方不卖就应承担违约责任等理由向深圳中院提起上诉，要求改判。深圳中院经审理认为：以原登记价过户条款无效，“在上述条款被认定无效后，双方当事人不能再依据该条款履行，本案的房屋买卖即涉及对高于房屋登记价部分的转让税费如何承担的问题，对此问题，双方当事人未作约定，而房屋转让税费亦属房屋转让价款的一部分，双方当事人对转让税费未作约定，实际导致了对房屋转让价款未能协商一致，双方无法进一步签订涉案房屋买卖的本约，故涉案合同的解除不能单纯归于任何一方的责任，上诉人要求被上诉人承担合同解除违约责任的上诉请求，不符合合同约定及法律相关规定，本院予以驳回”，2009年1月8日判决驳回买方上诉。

第三回：广东高院指令深圳中院再审

二审败诉后，买方仍然不服，以双方从未就以实际成交价过户而增加的税款发生过争议、税收法定，没有约定的情况下应由纳税义务人承担、税款并非购房款、如卖方提出异议，自愿全部承担等理由向广东省高级法院申请再审。广东高院经审查认为买方申请符合《民事诉讼法》第192条第1款第（二）、（六）项规定的情形，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，2009年8月21日裁定指令深圳中院再审。

第四回：深圳中院再审：卖方又以阴阳合同高价卖房，买方依然败诉

再审过程中买方举证2009年8月26日卖方已将涉案房屋以87万元的高价卖给了案外人李某，而过户登记价仍为原登记价39万元！此事实足以证明阴阳合同只是卖方毁约不卖的借口，毁约目的在于高价一房两卖。深圳中院再审确认上述情况属实，并在事实如此鲜明的情况下，又以“另查明，一审庭审中，卖方要求过户时以实际成交价70万元作为登记价，买方表示不同意”导致合同无法履行，“2009年8月，卖方以39万元的登记价将涉案房产过户给案外人李某，属另一法律关系，与本案的处理无关”为由，于2011年4月7日做出维持该院二审判决的判决！而事实是：一审前卖方从未就阴阳合同提出过异议，买方也从来没有表示过不同意以实际成交价过户，只是对由此增加的税费承担提出过异议，并明确表示如卖方拒不同意支付可以自行承担。卖方借口以原登记价过户违法，恶意毁约后又以原登记价过户将房屋高价卖予他人并从中获利17万元，在此情况下深圳中院再审居然仍然判决买方败诉！

第五回：买方二次申请再审，深圳中院判后答疑：再审根据二审庭意见

2011年6月23日深圳中院判后答疑解释称“按我院房产庭（民五庭）的一贯做法，存在阴阳合同的，如双方均同意履行的则继续履行，如一方不同意，合同便无法继续履行，在此情况下，不同意方不能要求对方承担违约责任。本案在办理时，我向房产庭咨询过，这是我院房产庭的一贯做法。如对本案不服，你方可向省高院申诉”。

第六回：广东高院提审

再审后，买方不服，以从未表示过不同意以实际成交价过户等理由再次向广东高院申请再审，广东高院经审查认为买方的再审申请符合《民事诉讼法》第192条第1款第（二）、（六）项规定的情形，深圳中院再审判决认定的基本事实缺乏证明证明、适用法律确有错误，2011年12月5日裁定：本案由本院提审！

律师说法：

1、2011年7月11日深圳强征个人所得税之前，二手房实际成交价成交，原登记价过户，阴阳合同逃税路人皆知，房价暴涨后业主便借阴阳合同毁约（要求以实际成交价过户并由买方承担高额税费逼迫买方放弃购买），深圳法院处理此类纠纷的基本观点是因实际成交价过户增加的税费承担无法达成一致，则合同解除互不承担责任，由此给房价暴涨下业主借阴阳合同毁约提供了法律支持，而本律师则认为：税收法定，并非《合同法》第12条规定的必备条款，业主是二手房交易中个税、营业税等主要税费的纳税义务人，在没有约定或约定不明时，应由纳税义务人各自按法律规定承担;

2、本案历经罗湖法院一审、深圳中院二审、广东高院再审审查、深圳中院再审、广东高院裁定提审，历时四年，一审在双方明确约定70万成交的情况下以交易价格没有约定的荒诞理由判决买方败诉，二审虽然认定交易价格明确又以税费约定不明再次判决买方败诉，受广东高院指令再审又以子午须有的买方不同意以实际成交价过户为由第三次判决买方败诉！而赋有讽刺意味的是再审判决同时查明“2009年8月26日卖方以87万元的实际成交价将涉案房产转让给安慰人李某，但过后时登记价格为39万元（原登记价）”。明知业主以阴阳合同高价一房两卖获利17万元，却又以阴阳合同违法为由屡屡判决买方败诉，深圳中院的再审判决无异于鼓励业主毁约！

3、审判监督程序是对错误的终审判决的监督程序，再审是对二审判决的重新审理，遗憾的是深圳中院的审判监督庭在监督再审房产庭判决时反而要征求房产庭，并依房产庭意见再审判决，如此再审与二审何异？！

4、民事诉讼二审判后答疑制度名为审判改革实为违法之举：没有法律依据地为当事人再审设置了前置程序，判后迟迟不答疑，让再审三个月审查期形同虚设，侵犯了民事诉讼法赋予当事人的再审权，指令原审法院再审的法律规定不符合审监分离原则，指望本院自我纠正几乎是不现实的。

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