深圳二手房律师：房价上涨，业主毁约，签定二万，赔二十九万八！

深圳二手房律师：

房价上涨，业主毁约，签定二万，赔二十九万八！

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

真实案例：

经深圳市世华房地产投资顾问有限公司（简称世华地产）居间介绍，2009年6月13日买方孙先生与卖方萧女士签订《房地产买卖合同》，以149万购买萧女士深圳市宝安区高发西岸花园某房屋，付款方式为：签约时支付定金2万元，15日内再支付定金13万元，16日内付清首期款（首期款数额为成交价减去银行承诺贷款，以上第二笔定金及首期款均监管于银行），余款按揭支付。萧女士于签约后3日内出具全权委托公证给担保公司融资赎楼，双方于银行出具按揭承诺且赎出房地产证3日内签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。任何一方逾期履行合同义务超过3日，对方可解除合同并选择要求其按涉案房屋转让成交价的20%支付违约金或承担定金罚则。

合同签订后，孙先生积极履行合同，如约支付了2万元定金（萧女士签收后监管于世华地产），在兴业银行深圳和平支行监管了第二笔定金及首期款合计27万元，但因房价一路飙升，萧女士不但不履行办理委托公证义务，不自行赎楼，反而多次到银行取闹阻止按揭承诺函的出具，导致交易无法进行。经多次催告无效，孙先生遂委托本律师向深圳市宝安区法院提起诉讼，要求判决解除合同，返还2万元定金并赔偿违约金29.8万元。

孙先生提起诉讼后，萧女士以未收到定金及其他任何款项，孙先生将第二笔定金与首期款一同监管未区分各自用途构成违约为由提起反诉，要求驳回孙先生的诉讼请求，判决解除合同，由孙先生支付其违约金29.8万元并赔偿其律师费3万元。

法院判决：

深圳市宝安区人民法院经审理认为：双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，当事人应当全面履行合同义务。合同签订后，孙先生依约向萧女士支付定金2万元，并在合同约定的时间内将剩余定金和首期款划入监管账户，但萧女士没有根据合同约定在3日内出具委托公证手续，也未办理赎楼手续，显属违约，理应承担违约责任，故本院对孙先生的诉讼请求予以支持。因萧女士违约，故对其反诉要求孙先生支付违约金和律师的诉请不予支持。

2009年12月9日判决：

一、解除原告孙先生与被告萧女士签订的《房地产买卖合同》;

二、被告萧女士于本判决生效后10日内向原告孙先生返还定金2万元;

三、被告萧女士于本判决生效后10日内向原告孙先生赔偿违约金29.8万元;

四、驳回原告孙先生及反诉原告萧女士的其他诉讼请求。

律师说法：

1、业主对其按揭房屋负有赎楼义务，可以委托担保公司融资赎楼，也可自行筹资赎楼。本案萧女士既不按合同约定在3日内出具全权委托公证委托担保公司赎楼，也不自行赎楼，行为已构成根本违约，应当承担违约责任;

2、萧女士没有收到任何款项是因为合同约定的定金和首期款均由第三方监管，监管协议有萧女士的签字认可，萧女士以没有实际收到任何款项为由拒绝履行合同违反了房地产买卖合同及监管协议约定;

3、孙先生申请银行按揭承诺时间在萧女士委托公证之后，在萧女士委托公证之前享有先履行抗辩权，故虽然至诉前仍未取得银行按揭承诺函也不构成违约;

4、萧女士违约事实明显，根本没有必要支付高额律师费和诉讼费提起反诉，企图通过反诉来牵制本诉，吓倒孙先生的目的注定无法实现;

5、因过高的违约金可能不被法院支持，萧女士正确的做法应当是积极应诉，在违约金数额方面提出异议，以最大限度地降低损失，其错误地反诉要求孙先生支付29.8万元的违约金等于对违约金数额没有异议，从而丧失了唯一的降低损失办法;

6、二手房交易环节多，纠纷远远复杂于一手房，二手房律师不但要懂得法律，更要懂得二手房交易流程和惯例，要悉知二手房容易发生纠纷的每个节点，做到无懈可击。

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