深圳房二手房律师：昔日情人对簿公堂，你赢官司我卖房，此案未结

深圳房二手房律师：

昔日情人对簿公堂，你赢官司我卖房，此案未结彼案又起！

——兼谈二手房买卖纠纷中财产保全的重要性

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

原告陈先生与被告陈小姐原本是一对恩爱情侣， 2004年1月陈先生在深圳市罗湖区按揭购买一套房屋，为表达爱意，户名仅写陈小姐一人。2006年陈小姐发现陈先生与其他女人有染，情侣关系破裂，陈小姐收到陈先生5万元补偿后，做了全权委托给陈先生姐夫蔡先生出售涉案房屋，同意售房款归陈先生，做完公证后离开深圳回了福建老家。

因房价上涨，陈先生自己也需要房屋居住，2006年10月陈先生与蔡先生签订《房屋买卖合同》，拟将房屋过户至自己名下，但需陈小姐申请赎楼（赎楼款由陈先生支付），陈小姐迟迟不申请赎楼，导致过户手续无法完成。而因陈小姐又已回老家，房屋一直由陈先生居住使用，双方以前又是情人关系，陈先生也没有急于逼迫陈小姐过户。

2007年10月陈小姐突然自筹资金办理了赎楼手续，取得了房地产证原件，而此时陈小姐委托蔡先生售房的时限已经届满，蔡先生已失去代理权，陈先生一时不知如何是好。时至2009年，房价一路飙升，陈先生越发感到不安，在再三要求陈小姐过户未果的情况下委托本律师向罗湖法院提起诉讼。

因陈小姐红本房地产证在手，为防止诉讼过程中一房两卖，本律师建议陈先生保全房屋，但由于陈先生没有担保能力，朋友有按揭房愿意提供担保而罗湖法院又不同意按揭房屋担保，同时相信陈小姐不会卖房，故未予保全。

2009年9月18日开庭，陈小姐以不知道蔡先生将房屋卖予陈先生等理由，不愿意履行蔡先生与陈先生签订的《房屋买卖合同》，2009年10月陈先生接到罗湖法院判决书，判决陈小姐将房屋过户于陈先生名下，几天后案外人石先生持房地产证找到陈先生，声称陈小姐已将房屋卖给自己，要求陈先生交房，而此时一审判决尚未生效！

经本律师调查，涉案房屋已于2009年9月25日以明显低于市场价的价格，从陈小姐过户至石先生名下，石先生与陈小姐同系福建沙县同乡，过户前没有看房。真是验证了本律师的顾虑，陈先生赢了官司丢了房！

由于房屋已过户至他人名下，判决无法执行，陈先生再次向罗湖区法院提起诉讼，要求确认陈小姐与石先生之间的买卖合同无效，本律师建议其这次一定要保全，以防诉讼过程中，房子再被石先生卖给其他人，但陈先生仍因无担保能力没有保全，案件目前尚在审理过程中。

律师说法：

1、红本在手房产证仅需数日即可完成过户，二手房买卖纠纷中的买方起诉后应尽快申请法院保全，以免业主一房两卖走佬，导致胜诉后难以执行;

2、由于房价高，深圳绝大部分房屋属于按揭房，对于按揭房可否做担保财产不同法院掌握不一。个人认为按揭房应以评估的市场价扣除按揭贷款后的净值作为担保财产，一刀切地拒绝按揭房屋担保是错误的、不现实的（设想500万的房子，仅欠银行10万贷款未还，实际净值高达490万，也不能做担保查封对方哪怕是价值1万的财产岂不是笑话）;

3、在业主全权委托公证书未指明购房人的情况下，除恶意串通损害业主合法权益等法定可撤销或无效情形外，代理人在代理权限内与任何人签订的房屋买卖合同均为有效，业主均负有履行义务;

4、深圳巴掌大地方，六个基层区法院，案件裁判标准不一，判决书打架现象时常发生，严重损害了法律的权威性，给当事人和律师带来了极大的困惑，强烈建议借政府大部制改革之际，推进法院大部制改制，合并六区法院为深圳市（基层）人民法院，改原各区法院为深圳市（基层）人民法院派出法庭。

上篇文章：深圳房地产律师：业主自治小区于法有据！ (2009-11-20 0:14:41)

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