深圳二手房律师团：申请再审，撤销深圳中院终审审判决！

深圳二手房律师团：

申请再审，撤销深圳中院终审判决！

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

一个简单的租客优先购买权案，引发连环诉讼，历时三年，回到起点！而从2007年到2009年，房价潮起潮落又潮起，各方当事人都经历了悲喜交替的心理煎熬过程，而导致审判法官错判的原因仅仅是对《深圳经济特区房屋租赁条例》的无知……

今天收到了广东省高级人民法院指令深圳市中级人民法院再审的租客彭小姐诉业主高先生、买方屈小姐优先购买权案再审判决：撤销本院终审判决，驳回原审原告彭小姐的诉讼请求！至此，历时三年的诉讼终于画上了句号，而令人不可思议的是再审撤销终审审判决的理由居然非常的简单：高先生提前两个多月通知彭小姐卖房符合《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条的规定，没有侵犯彭小姐的优先购买权！

案情回顾：

业主高先生欲出售出租房屋，于2007年1月3日询问租客彭小姐是否愿意购买，彭小姐迟迟未表态。3月10日高先生以100万元将房屋卖于屈小姐，4月3日房屋过户至屈小姐名下，屈小姐支付了全部房款。其后深圳楼市进入疯狂期，房价与日俱增。5月14日彭小姐以优先购买权受侵犯为由，将高先生、屈小姐起诉至南山法院，要求确认双方的房屋买卖合同无效。南山区法院认为高先生提前2个多月通知彭小姐符合《合同法》第230条规定，没有侵犯其优先购买权，判其败诉。彭小姐不服上诉至深圳中级法院，深圳中院认为高先生提前2个多月通知不符合最高法院《民通意见》司法解释第118条规定的提前3个月期限，侵犯了彭小姐的优先购买权，二审判决撤销一审判决，确认高先生与屈小姐之间的房地产买卖合同无效！

时过境迁，各方当事人接到二审判决时已进入2008年，深圳楼市早已没有了昔日的狂热，涉案房屋价格已回落且大有继续下跌之势，打赢了官司的彭小姐并没有继续要求购买。到08年8月房价已跌至100万元以下，买方屈小姐遂以双方签订的合同已被深圳中院终审判决确认无效为由向南山法院起诉高先生要求退房还款，而此时原租客彭小姐已杳无音信！

利益驱动下，租客费尽周折抢得房子又不买，房价下跌，买主借机返约，由此导致高先生腹背受敌，损失惨重！无奈之下高先生求助于本律师，经本律师审查发现深圳关于租客优先购买权行使期限有三个不同规定：一个是《合同法》第230条，规定出租人出售房屋应在合理期限内通知租客行使优先购买权，对于合理期限的具体长短没有规定;第二个是最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条，规定出租人出售房屋应当提前三个月通知租客，否则承租人可以请求法院确认房屋买卖合同无效;第三个是《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条，规定出租人出售房屋应提前一个月通知租客行使优先购买权。南山法院根据《合同法》认定彭小姐的优先购买权没有被侵犯，深圳中院根据《民通意见》认为彭小姐的优先购买权已被侵犯，而本律师认为涉案房屋座落于深圳特区内，在法律规范发生冲突的情况下应当优先适用特区法规，彭小姐的优先购买权并没有被侵犯，据此得出结论：深圳中院的二审判决适用法律错误！于是大胆接受高先生委托，向广东省高级人民法院提起再审，而此时买方屈小姐诉高先生退房还款的诉讼也正在进行中。

2009年1月8日本律师接到广东省高院（2008）粤高法立民申字第3386号民事裁定书，裁定认为我方的再审申请符合法律规定，指令广东省深圳市中级人民法院再审;再审期间，原判决中止执行。广东省高院裁定再审后，深圳南山法院受理的曲小姐退房诉讼中止审理。今天收到了广东省高级人民法院指令深圳市中级人民法院再审的租客彭小姐诉业主高先生、买方屈小姐优先购买权案再审判决：撤销本院终审判决，驳回原审原告彭小姐的诉讼请求！撤销理由：一二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，再审予以纠正。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条规定，高先生出售房屋给曲小姐的行为没有侵犯彭小姐的优先购买权。

律师说法：

1、《深圳经济特区房屋租赁条例》属特区立法，根据《立法法》第81条规定，特区立法在经济特区内优先于法律、行政法规、地方性法规适用。作为深圳南山法院、深圳市中级法院不可能不知道该规定，之所以错判完全是对经济特区法规的无知，并由此给当事人造成历时三年的诉讼！办案法官应进一步加强对法律法规的系统学习才是，因为对于法院来说错了纠正了就没事了，但却让当事人所付出了的巨大时间、精力而且是无法挽回！

2、深圳南山法院一审虽然适用法律错误，但是判决结果正确，深圳中院终审判决适用法律错误判决也错误，深圳中院再审撤销终审判决，同时又维持撤销深圳南山法院的判项，直接判决驳回原审原告的诉讼请求，又犯了程序上的错误（因再审的是二审案件，根据《民事诉讼法》第186条之规定，应当按照第二审程序审理，做出驳回原审原告上诉，维持深圳南山法院的判决，而不是按照一审程序审理直接做出驳回原因原告诉讼请求的判决）;

3、最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条已于2008年12月24日废止;

4、2009年7月30日最高人民法院发布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日实施），还原租客优先购买权债权性质，规定承租人不能再以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效（但仍然可以其他合法理由要求确认买卖无效）;

5、二审判决虽是终审判决，但未必正确，再审或可力挽狂澜！

6、2007年房价暴涨，2008年房价暴跌，2009年房价再度暴涨，房价一波三折中，各方当事人心里都饱受了悲喜变化的煎熬：租客彭小姐2007年抢房子，2008年后悔打赢官司，现在该后悔打赢官司后玩失踪不要房租了;买方曲小姐2007年与高先生形成统一战线抢房，2008年借机起诉退房逼使高先生再审，现在又庆幸高先生再审胜诉不用退房了;高先生先生是不是也后悔再审胜诉，后悔没有在曲小姐起诉要求退房时顺势收回现在高价卖出呢？正所谓：“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，一出离奇的人间楼市悲喜剧！

相关文章：

终审判决未必正确，深圳二手房律师团再次成功申请广东省高院撤销深圳中院错误判决..

租客优先购买权：卖房的隐形杀手！

租客怠于行使优先购买权导致房屋产权无主！

上篇文章：

昔日情人对簿公堂，你赢官司我卖房，此案未结彼案又起！