深圳二手房律师团：【经典案例】虚增成交价套贷未果，买方起诉反

深圳二手房律师团：

【经典案例】虚增成交价套贷未果，买方起诉反赔业主违约金

——因贷款原因引发的二手房纠纷案件，一审、二审判决完全相反

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

真实案例：

经深圳市某中介公司居间介绍，2009年11月16日买方与卖方达成《房地产买卖合同》，以160万元购买买方深圳市宝安区某房屋，合同约定买方于签约时支付定金5万元，15日内监管首期款（以银行承诺为准），余款按揭支付。卖方于签约后7日内做全权委托公证委托担保公司融资赎楼，虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，应在签约后45日内（2010年1月1日前）自行赎楼，双方于赎楼完毕且银行出具按揭承诺函后5日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过10日对方可解除合同并要求其支付房屋转让价20%的违约金（32万元）或承担定金罚则。

上述合同签订后，买方如约支付卖方定金5万元（托管于中介方），卖方亦如约出具全权委托公证书给担保公司赎楼，12月14日卖方受托人与买方及兴业银行签订《二手房交易资金监管协议》约定买方将首期款24万元打入监管账户，12月15日兴业银行给买方出具155万元的《二手房按揭贷款承诺书》并特别约定“如因买卖双方虚构交易背景、虚增房产成交价格或仿造其他书面资料对银行资产造成潜在风险，本承诺书无效”，12月18日买方将24万元转入其在兴业银行开设的其他个人账户。因卖方迟迟未见到银行出具的首期款到账证明，12月24日经追问，兴业银行员工骆小姐表示改行不再做该笔业务， 2010年1月3日卖方致函买方催告其支付首期款办理相关手续，买方接函后不予理睬;1月12日卖方再次致函催告买方履约，买方拒收。1月7日卖方确知兴业银行撤销了贷款，1月8日卖方从担保公司取回部分委托公证书以免担保公司完成赎楼后无法交易，1月9日买方及中介方致函卖方称卖方单方通知银行及担保公司停止赎楼构成违约，要求卖方于1月15日前完成赎楼并交付将房地产证原件，卖方未予赎楼。

对簿公堂：买方起诉，卖方反诉

2010年1月25日，买方以如约履行了定金5万元支付义务并取得了155万元银行按揭承诺书，而卖方擅自终止担保公司赎楼，经催告亦不自行赎楼超过10日为由，向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，要求法院判决：1、卖方返还买方定金5万元;2、卖方支付买方违约金32万元;3、卖方承担全部诉讼费用。为防止胜诉后无法执行，买方申请法院查封了卖方的涉案房屋。

卖方亦不甘示弱，以买方首期款未到帐，也没有取得合法有效的《二手房按揭贷款承诺书》，经催告仍不履行构成根本违约为由，向深圳市宝安区人民法院提起反诉，要求法院判决：1、驳回买方的全部诉讼请求;2、买方支付卖方违约金32万元;3、买方承担全部诉讼费用。

庭审中买方辩称24万元首期款已经到账，《二手房按揭贷款承诺书》合法有效，买方支付5万元定金并取得155万元贷款承诺书，卖方在明知买方全部购房款160万已经落实的情况下仍不履行合同约定的赎楼义务已构成根本违约，应支付买方违约金32万元，同时辩称银行发放贷款是否违规属买方与银行之间的关系，与卖方无关。而卖方则辩称买方首期款并未到账，兴业银行已口头告知撤销了《二手房按揭贷款承诺书》，其后买方不顾卖方多次催告与提醒，反而以无效承诺作为证据恶意提起诉讼，讹诈卖方，有违基本的诚实信用原则，应应支付卖方违约金32万元。

一审判决：买方胜诉，卖方惨败

深圳市宝安区法院经审理查明：1、2009年12月15日兴业银行出具《二手房按揭贷款承诺书》，同意给买方贷款155万元，12月18日买方向兴业银行转账24万元;2、卖方向买方发送的两份《履约催告函》，但未能证明买方实际签收;3、买方不予确认卖方对买方及兴业银行员工骆小姐的电话录音内容;4、2010年1月9日买方催告了卖方履行赎楼义务，卖方未予履行;5、本院向兴业银行员工骆小姐调查笔录证明兴业银行同意贷款155万元，买方已经按时将监管资金24万元打入该行账户。

深圳市宝安区法院经审理认为：双方签订的《房屋买卖合同》及《二手房交易资金监管协议》合法有效，合同签订后买方如约支付了定金5万元并取得了银行贷款承诺书，卖方委托了担保公司赎楼。本案的焦点在于双方前期均如约履行了自己的义务后由于哪方的违约造成了合同的不能履行。首先，买方支付的首期款应为多少。根据合同约定买方所付首期款为第二部分楼款155万元与已付定金的差额，因兴业承诺贷款为155万，故买方应付首期款为零。其次，导致涉案合同无法履行是由哪方违约造成的。买方如约支付5万元定金后，兴业银行出具了《二手房按揭贷款承诺书》，承诺给买方贷款155万。卖方称兴业银行曾通知其取消贷款承诺，因未递交相应证据予以证实，本院不予采信。卖方取回委托公证书、未完成赎楼是导致合同无法履行的原因，已构成违约，应承担违约责任。

2010年5月24日深圳市宝安区人民法院一审判决：

1、解除双方签订的《房地产买卖合同》;

2、卖方返还买方定金5万元;

3、卖方于本判决生效之日起10日内支付买方违约金32万元;

4、驳回卖方的全部反诉请求。

案件受理费6850元、反诉费3050元、保全费2370元均由卖方负担。

二审判决：卖方胜诉，买方惨败

一审败诉后买方慕名找到本律师，本律师经审查发现一审法院对首期款数额、《二手房交易资金托管协议》在本次交易过程中的作用、24万元首期款的到账情况、被上诉人虚增24万元房产成交价骗取兴业银行按揭承诺、《二手房按揭贷款承诺书》是否已被撤销及被上诉人已接收上诉人履约催告函等重要事实均未予查明，于是代理卖方向深圳市中级法院提起上诉，并申请重新向兴业银行调查相关事实。二审中兴业银行给深圳中级法院出具《贷款情况说明》，证明12月15日买方贷款通过审批，但在12月24日决定撤销贷款，并电话通知了买卖双方。原因为：12月24日卖方到银行征询贷款事宜，我行发现该笔贷款的成交价194万元存在虚增嫌疑，并怀疑中介提供了仿造的交易合同等书面资料，所以我行决定撤销该笔贷款。我行未出具书面《撤销贷款告知函》给卖方是因为按揭申请人为买方，且承诺书上已有特别约定“如因买卖双方虚构交易背景、虚增房产成交价格或仿造其他书面资料对银行资产造成潜在风险，本承诺书无效”。

深圳市中级人民法院经审理认为：本案争议的焦点是谁违约导致涉案合同不能继续履行？对此本院认为是因买方的违约行为导致合同不能继续履行，理由是虽按揭银行给其出具了同意贷款155万元的《二手房按揭贷款承诺书》，但根据该行向本院出具的《情况说明》显示，该行发现该笔贷款的成交价194万元存在虚增嫌疑，并怀疑中介递交了仿造的交易合同等书面资料，遂于12月24日决定撤销贷款并电话通知了双方。《二手房按揭贷款承诺书》系兴业银行单方出具，不论撤销该承诺书的行为是否合法合理，其撤销了贷款承诺书、不愿意贷款给买方是不争的事实，买方提出承诺书未被撤、仍然有效的抗辩理由与事实明显不符，本院不予采信。因银行撤销贷款原因，买方未完成就剩余购房款向银行申请按揭贷款的合同义务，买方构成违约。虽买方否认收到卖方发出的《履约催告函》，但卖方递交的证据显示该函已以特快专递方式寄送至买方在涉案合同上注明的地址，根据涉案合同约定，应可视为已送达。在卖方已向买方发出《履约催告函》限期履行的情形下，买方未再另寻银行办理按揭贷款手续，导致卖方无法实现收取购房款的合同目的，买方的不作为已构成根本违约。卖方赎楼义务的履行期限截止至2010年1月1日，迟于兴业银行2010年12月24日通知撤销贷款，卖方在得知银行撤销贷款、督促买方履行合同未果的情况下，于2010年1月8日取回部分公证委托书，是行使不安抗辩权的表现，并不构成违约，买方提出卖方取回公证委托书表明不愿再履行合同构成违约的理由不能成立，本院不予采信。买方尚未履行办理完毕银行按揭贷款手续先合同义务而在2010年1月9日发函限期卖方履行注销抵押登记的后合同义务，违反了合同约定，不能作为审查卖方是否违约的依据。原审判决以卖方在收到买方和第三人发出的《履约催告函》后仍不履行赎楼义务为由认定卖方构成违约并判令卖方承担违约责任，认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。综上，卖方在履行合同过程中不存在违约行为，买方未能履行办理完毕银行按揭贷款手续保证购房款支付的合同义务构成根本违约，买方的违约行为是导致合同解除的原因，应承担相应的违约责任。按合同约定卖方可要求买方支付转让成交价20%的违约金，但卖方未能举证证明20%的违约金合理、与其损失相当，买方亦提出了不构成违约的抗辩可视为提出了调整违约金标准的请求，根据相关司法解释，本院酌定买方应向卖方支付违约金16万元。原审判决对违约事实的认定不清，适用法律错误，处理欠妥，本院予以纠正。

2010年12月6日深圳市中级人民法院二审判决：

1、维持一审判决第一、二项;

2、撤销一审判决第三、四项;

3、买方于本判决生效之日起10日内支付卖方违约金16万元;

4、驳回买方的其他诉讼请求;

5、驳回卖方的其他反诉请求。

一、二审本诉、反诉受理费16750元，由卖方支付2895元，买方支付13855元，保全费2370元，双方各负担1185元。

本判决为终审判决。

律师说法：

1、本案房屋交易价160万，一审法院以买方已付5万元定金并取得155万的银行贷款承诺为由，通过计算得出买方首期款为零，但同时认定双方又签订了24万元的《二手房交易资金监管协议》且买方已将24万元打入了监管账户，如果首期款为零，该24万元是何款项？既然总房款已经落实，为何又要监管该24万元？监管协议在合同履行过程中到底起何作用？买方为何不将24万元实际打入约定监管账户（打入监管账户过户后就会转入卖方账户）？难道一审法院不觉得蹊跷吗？

2、购房款由定金、首期款和银行贷款三部分组成，涉案房屋成交价160万，买方支付5万定金，约定监管24万元首期款，又取得了银行出具的155万元《二手房按揭贷款承诺书》，由此可以推断出其向银行递交的贷款审批所用合同最低交易价为184万元，即：买方为套取更多银行贷款向银行递交了虚假的交易合同（二审查明买方递交给银行的合同交易价为194万而非实际成交价160万）。众所周知，即便是首套房，银行贷款最多也是八成，160万元的房屋，如果不是作假，银行如何能够贷款155万？

3、首期款到位是银行出具贷款承诺书的前提，本案买方于2010年12月18日才将监管资金打入在监管银行开设的个人存款账户（而非监管协议约定的监管账户），但兴业银行却在12月15日便为其出具了《二手房按揭贷款承诺书》令人费解;

4、兴业银行不给卖方出具书面《撤销贷款告知函》，其工作人员骆小姐又帮买方给法院做了伪证是导致卖方一审败诉的主要原因，其实一审法院完全可以不用调查银行，仅在查明买方虚增成交价的基础上依据《二手房按揭贷款承诺书》特别约定认定银行承诺无效，从而做出公正判决;

5、在买方贷款承诺被撤的情况下，卖方可以行使不安抗辩权，终止担保公司的赎楼，以免赎楼后无法交易给自己造成巨大损失（无法再返回到按揭状态，无法偿还担保公司赎楼借款）;

6、银行是否违规放贷确与卖方无关，但买方虚构交易背景却与卖方有关，因为目前深圳各家银行的贷款承诺书中几乎均有虚构交易背景承诺无效的条款;

7、合同有先后履行顺序的，先合同义务方未履行的，无权要求后合同义务方履行，即后履行一方享有先履行抗辩权;

8、二审将一审20%的违约金32万元调整到16万没有依据，原因之一是买卖双方均要求对方支付32万违约金，一审认定卖方违约判决支付买方违约金32万，二审认定买方违约也应当判决其支付卖方违约金32万元方显公平对等，而不能卖方违约赔32万，买方违约赔16万！原因之二是双方对20%的违约金标准均无异议，均没有提出要求降低的要求，法院关于买方抗辩不构成违约即视为要求降低显然没有任何道理，且与买方明确要求卖方支付20%违约金不符;原因之三在于违约方首先应对违约金过高承担举证责任，而不能免除违约方举证责任，要求守约方对违约金合理举证，并在双方均无法举证的情况下做出有利于违约方不利于守约方的判决（否则无异于鼓励当事人毁约）;

9、二手房买卖合同中当事人填写的地址即为送达地址，只要向该地址发送文件，无论对方拒收还是未收到，均视为接收，故应填写实际可顺利接收的地址，千万不要指望拒收来逃避责任。